Wales Watch: the 'new' Renting Homes Wales Act 2016

Wales Watch: the ‘new’ Renting Homes Wales Act 2016/Gwarchod Cymru: Deddf ‘newydd’ Rhentu Cartrefi Cymru 2016

This content is brought to you by the letting agents’ helpline HF Assist 

Guidance and information at your fingertips – become a member today

Welsh Translation/cyfieithiad Cymraeg

On 1 December 2022, new rules will be in place in Wales on how you rent your home as the Renting Homes (Wales) Act 2016 is introduced by the Welsh Government.

Now is a good time to start future proofing your agencies well in advance of the December deadline so that you’re ahead of the game and ensure your property business makes a smooth transition into the new-look Welsh property industry.

The most pressing question is around service of section 21 notices before the December commencement date. It was originally thought that if it was served under the old Housing Act 1988 then, as that act is effectively repealed in December, they may not survive the transition over. The Welsh Government have confirmed the transition rules regarding this:

• A section 21 notice served before the 1^st December 2022 is still enforceable after that date with some restrictions.
• Section 21 notices have effectively been, in de facto, a never ending notice in Wales, now there are two ‘sell by’ dates for the notices when moving through 1 December.
• Possession claims must be made within two months after the end date of the notice expiry or by the 31 January 2023, whichever is the later.

Apart from the above, another pressing task for landlords is to equip all your properties with carbon monoxide detectors before 1 December 2022. These do not have to be linked as with the smoke detectors but they must be in rooms where combustion is taking place. Unlike in England where gas cookers are exempt from the requirement for carbon monoxide detectors, in Wales a gas cooker will need a detector.

The Welsh government says that the new law will affect all landlords as well as all tenants in Wales. Under the Act, landlords will have two types of contracts – ‘Secure’ for the social rented sector and ‘Standard’ for the private rented sector.

Landlords will also have to ensure that their property is fit for human habitation (FFHH), which includes electrical safety testing and ensuring smoke alarms and carbon monoxide detectors are fitted.

Abandoned properties are able to be repossessed without the need for a court order.

Tenancy agreements will be replaced with ‘occupation contracts’ where tenants and licencees will become ‘contract-holders’. Contract-holders will receive a written contract setting out their rights and responsibilities.

Occupation contracts should be provided to the tenant by the landlord in writing. It should include the names of who’s renting and the address of the property, the rights and responsibilities of both landlords and tenants, day to day issues and any other information for example rules around pets in the property.

Contract-holders will have greater protection against evictions and there will be an increase in the ‘no-fault’ notice period from two to six months.

The new law will provide more flexible arrangements for joint contract-holders, making it easier to add or remove others to an occupation contract. It also allows you to pass your home onto other people to continue living in two times for example to your partner and then your children.

There is a free training course on the Act on your Rent Smart Wales dashboard under CPD courses. It’s split into sections and it irons out some of the questions well. It also gives you a certificate and CPD points for Rent Smart Wales licenses. It will take three to four hours in total but it can be done a section at a time too.

Welsh Translation/cyfieithiad Cymraeg

Ar 1 Rhagfyr 2022, bydd rheolau newydd ar waith yng Nghymru ar sut rydych yn rhentu’ch cartref wrth i Ddeddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016 gael ei chyflwyno gan Lywodraeth Cymru.

Mae nawr yn amser da i ddechrau diogelu’ch asiantaethau at y dyfodol ymhell cyn y terfyn amser ym mis Rhagfyr fel eich bod ar y blaen a sicrhau bod eich busnes eiddo’n trosglwyddo’n ddidrafferth i ddiwydiant eiddo Cymru ar ei newydd wedd.

Mae’r cwestiwn mwyaf dybryd yn ymwneud â chyflwyno hysbysiadau adran 21 cyn y dyddiad cychwyn ym mis Rhagfyr. Credwyd yn wreiddiol, pe byddai’n cael ei gyflwyno o dan yr hen Ddeddf Tai 1988, yna, gan fod y ddeddf honno i bob pwrpas yn cael ei diddymu ym mis Rhagfyr, efallai na fyddant yn goroesi’r cyfnod pontio. Mae Llywodraeth Cymru wedi cadarnhau’r rheolau pontio ynglŷn â hyn:

• Mae hysbysiad adran 21 a gyflwynir cyn 1 Rhagfyr 2022 yn dal yn orfodadwy ar ôl y dyddiad hwnnw gyda rhai cyfyngiadau.
• Mae hysbysiadau adran 21 i bob pwrpas wedi bod, mewn gwirionedd, yn hysbysiad di-ddiwedd yng Nghymru, erbyn hyn mae dau ddyddiad ‘gwerthu erbyn’ ar gyfer yr hysbysiadau pan wrth symud trwy 1 Rhagfyr.
• Rhaid gwneud hawliadau am feddiant o fewn dau fis ar ôl dyddiad diwedd yr hysbysiad neu erbyn 31 Ionawr 2023, p’un bynnag yw’r hwyraf.

Ar wahân i’r uchod, tasg enbyd arall i landlordiaid yw cyfarparu’ch holl eiddo â synwyryddion carbon monocsid cyn 1 Rhagfyr 2022. Nid oes rhaid cysylltu’r rhain fel gyda’r synwyryddion mwg ond rhaid iddynt fod mewn ystafelloedd lle mae hylosgiad yn digwydd. Yn wahanol i Loegr lle mae poptai nwy wedi’u hesemptio o’r gofyniad am synwyryddion carbon monocsid, yng Nghymru bydd angen synhwyrydd ar bopty nwy.

Dywed llywodraeth Cymru y bydd y ddeddf newydd yn effeithio ar bob landlord yn ogystal â holl denantiaid Cymru. O dan y Ddeddf, bydd gan landlordiaid ddau fath o gontract – ‘Diogel’ ar gyfer y sector rhentu cymdeithasol a ‘Safonol’ ar gyfer y sector rhentu preifat.

Bydd rhaid i landlordiaid hefyd sicrhau bod eu heiddo yn ffit i bobl fyw ynddo (FFHH), sy’n cynnwys profion diogelwch trydanol a sicrhau bod larymau mwg a synwyryddion carbon monocsid yn cael eu gosod.

Mae modd adfeddiannu eiddo a adawyd heb fod angen gorchymyn llys.

Bydd cytundebau tenantiaeth yn cael eu disodli gan ‘gontractau meddiannaeth’ lle bydd tenantiaid a thrwyddedigion yn dod yn ‘ddeiliaid contract’. Bydd deiliaid contract yn cael contract ysgrifenedig yn nodi eu hawliau a’u cyfrifoldebau.

Dylai contractau meddiannaeth gael eu darparu i’r tenant yn ysgrifenedig gan y landlord. Dylai gynnwys enw’r unigolyn sy’n rhentu a chyfeiriad yr eiddo, hawliau a chyfrifoldebau’r landlordiaid a’r tenant, materion o ddydd i ddydd ac unrhyw wybodaeth arall er enghraifft rheolau ynghylch anifeiliaid anwes yn yr eiddo.

Bydd gan ddeiliaid contract fwy o amddiffyniad rhag cael eu troi allan a bydd y cyfnod rhybudd ‘dim bai’ yn cynyddu o ddau i chwe mis.

Bydd y ddeddf newydd yn darparu trefniadau mwy hyblyg ar gyfer cyd-ddeiliaid contract, gan ei gwneud yn haws ychwanegu eraill at gontract meddiannaeth neu eu tynnu. Mae hefyd yn caniatáu i chi drosglwyddo’ch cartref i bobl eraill i barhau i fyw ynddo ddwywaith, er enghraifft i’ch partner ac yna i’ch plant.

Mae cwrs hyfforddi am ddim ar y Ddeddf ar eich dangosfwrdd Rhentu Doeth Cymru o dan gyrsiau CPD. Mae wedi’i rannu’n adrannau ac mae’n datrys rhai o’r cwestiynau’n dda. Mae hefyd yn rhoi tystysgrif a phwyntiau CPD i chi ar gyfer trwyddedau Rhentu Doeth Cymru. Bydd yn cymryd tair i bedair awr i gyd ond gellir ei wneud fesul adran hefyd.